На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

Трудно переоценить важность проверки юристом документов, подтверждающих и удостоверяющих права на квартиру, доказывающих чистоту юридической судьбы жилья и отсутствие задолженности по коммунальным платежам, определяющих полномочия продавца. Если у вас нет возможности получить юридическую помощь, не переживайте: проверка документов при покупке квартиры вполне по силам самому покупателю.

Мы рассмотрим две ситуации покупки квартиры, отличающиеся комплектом документов и перечнем рисков, возникающих для покупателя.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Здесь необходимо подстраховать себя

• от распространенных способов мошенничества (продажа чужой квартиры по поддельным правоустанавливающим документам или поддельному паспорту);
• от проблем со сложной юридической судьбой квартиры (раздел имущества между супругами, временно снятые с регистрации лица, имеющие право проживать в квартире и т.п.)

С этой целью мы проверим следующие документы.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру

Под правоустанавливающим документом имеется в виду документ, на основании которого возникло право собственности. На практике это могут быть

• свидетельство о праве на наследство,
• договор о приватизации,
• решение суда,
• договор дарения или купли-продажи квартиры,

в тексте которых указывается, что собственником квартиры является продавец. А что, если продавец – не собственник? Если в договоре или свидетельстве о праве на наследство собственником названо иное лицо? В этом случае необходимо выяснить, на основании чего продавец распоряжается чужой квартирой: это называется «проверить полномочия».
Правоподтверждающий документ – свидетельство о государственной регистрации права. Проверить содержащуюся в нем информацию о принадлежности квартиры продавцу проще простого: достаточно написать запрос на предоставление информации из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в орган Росреестра. Это платная услуга (200 руб. за 1 объект).

Полномочия продавца

У продавца, являющегося собственником квартиры, смотрим паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

Помочь в проверке паспорта может специальный сервис Федеральной миграционной службы: введя серию и номер паспорта, вы получите ответ, действителен ли документ с такими реквизитами. Кроме того, проверяя паспорт, посмотрите, не истек ли срок его действия. Паспорт необходимо менять в 20 и 45 лет. Воспользуйтесь простейшими способами проверки на поддельный паспорт:

• сравните серию и номер на всех страницах,
• сравните размер страниц (у настоящего паспорта никак не может быть страниц даже слегка отличающихся по размеру),
• прочитайте надписи на печатях (очень странно, если паспорт выдан одним подразделением МВД, а печать поставило другое подразделение);
• проверьте наличие водяных знаков «РФ» на всех страницах;
• страница с пропиской может сообщить о наличии судимости (если человек выписан, а затем прописан через несколько лет по тому же адресу, паспорт же выглядит слишком новым).

Если собственником является несовершеннолетний ребенок, то для реализации им квартиры необходимо волеизъявление его родителей, а также письменное согласие органов опеки и попечительства. За ребенка младше 14 лет сделку будут заключать (и подписывать договор) его родители. Ребенок от 14 до 18 лет подписывает документ самостоятельно, но с согласия родителей или иных законных представителей. Поэтому необходимо проверить свидетельство о рождении ребенка и паспорт его родителей, а также наличие согласия органов опеки. У опекунов и попечителей должно быть решение суда или административного органа об установлении опеки (попечительства).

Если квартиру продает не собственник, значит, у него должен быть документ, на основании которого он имеет право реализовывать чужое имущество. Это может быть:

• доверенность,
• договор доверительного управления,
• агентский договор,
• договор поручения.

Чаще всего приходится сталкиваться с доверенностью. Ее необходимо прочитать полностью: от слова «доверенность» до подписи нотариуса (нотариальное удостоверение доверенности обязательно для сделок с недвижимостью). Постарайтесь найти в тексте доверенности полномочия: на продажу квартиры, на подписание договора купли-продажи, на сдачу документов в Росреестр, на получение денег, на подписание акта приема-передачи. Отсутствие одного из этих полномочий потребует участия самого собственника в оформлении сделки.

Юридическая судьба квартиры

Разобраться в этом вопросе может оказаться непросто. Конечно, следует рассмотреть такие источники как выписка из ЕГРП обо всех сделках с объектом недвижимого имущества (выписка о переходе прав на объект), а также домовая книга и справки о составе семьи из управляющей организации или ТСЖ (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?). Возможно, какую-то информацию вам удастся получить в разговоре у продавца и сопоставить ее с данными из документов.

Вы должны предпринять все возможные действия по выяснению юридической судьбы квартиры: даже не столько для самого ее выяснения (возможности гражданина в этом плане ограничены)), сколько для подтверждения собственной добросовестности.

У покупателя, проявившего разумную добросовестность и предусмотрительность при покупке квартиры, ее не смогут впоследствии отобрать третьи лица при возникновении спора у них спора с продавцом.

Каких поворотов в судьбе квартиры следует опасаться? В качестве примера можно привести раздел наследства; развод собственников квартиры; дети-сироты, проживавшие там ранее и находящиеся на момент сделки в интернате; регистрация когда-то по постоянному месту жительства лиц, находящихся в местах лишения свободы.

Несомненно, самый неприятный момент право проживания лица, вышедшего из заключения: его не проверить по домовой книге или выписке из ЕГРП, покупателю квартиры никто не предоставит такие сведения. Помочь в такой ситуации может условие в договоре, что продавец предоставляет квартиру, свободной от всех прав и обременений третьих лиц (особенно, если нарушение данного пункта карается, например, неустойкой). Обратив внимание продавца на эту фразу, попросите у него всю доступную ему информацию о юридической судьбе квартиры.

Покупка квартиры в новостройке

Говоря о новостройке, мы будем иметь в виду покупку на стадии строительства. Это самый распространенный по причине явной дешевизны и самый сложный с точки зрения проверки документов вариант (Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?).

Выбор договора

Предпочтительны варианты договоров, разрешенные законом. Прежде всего, договор долевого участия в строительстве, но при должной внимательности к документам подойдет и ЖСК.

Предположим, вам не повезло – столкнулись с «серой схемой». Из всех существующих «серых схем» наименее опасна для дольщика схема с предварительным договором. Но только при условии, что в предварительном договоре предусмотрена оплата. Если вы реально перечислите деньги по предварительному договору, то, в случае конфликта с застройщиком, он будет оцениваться судом как купля-продажа, да еще и с участием потребителя. Значит, к такому договору будут применяться нормы о защите прав потребителей, в том числе о возмещении потребителю морального ущерба и оплате неустойки.

А вот чего точно следует избегать, рискнув заключить предварительный договор – это оплаты против векселя. Такой вариант практикуют некоторые застройщики: они подписывают предварительный договор с дольщиком, дольщик отдает деньги, а застройщик ему – свой вексель (более опасная ситуация, когда вексель выдает еще одна фирма, организационно не связанная с застройщиком).Опасность в том, что вексель – это ничем не обусловленное денежное обязательство: что бы ни говорил дольщик в суде, вексель сам по себе никак не может быть связан со строительством дома и оплатой квартиры, с заключенным предварительным договором. Кроме того, по векселю ни за что не взыскать неустойку: закон это запрещает.

Полномочия продавца

Конечно, наилучший вариант: купить напрямую у застройщика. Необходимо понимать, что «дочерние» и «дружественные» компании, «входящие в один холдинг» - это не застройщик. Застройщик – та фирма, на которую выдано разрешение на строительство. Если в разрешении на строительство указано не то наименование, которое у вас в договоре, скажем, долевого участия – значит, вы покупаете через посредника. Это само по себе несколько подозрительно. В таком случае требуйте документ, на основании которого продавец распоряжается квартирой: возможно, это будет договор агентирования или поручения.

Кроме того, имея дело с организацией, необходимо проверить, правомочное ли лицо подписало договор от имени застройщика. Выяснить это можно, заказав выписку из ЕГРЮЛ (единого государственного реестра юридических лиц). Найдите в этой выписке графу «сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности от имени юридического лица», самую последнюю по дате: указанные там данные должны совпадать с данными лица, подписавшего договор.

Не стоит подписывать договор с директором застройщика ,выступающим от имени другой фирмы или как ИП. Необходимо, чтобы в «шапке» договора был назван именно застройщик, а от его имени выступал именно директор, обладающий правом подписи без доверенности.

Если договор подписал кто-то другой, требуйте доверенность от застройщика на этого человека. В ней необходимо проверить наличие права на подписание договоров (иногда его ограничивают какой-то суммой – проверьте, «вписывается» ли ваша сделка в указанные в доверенности полномочия).

Документы застройщика

Самые главные документы застройщика: документы на землю и разрешение на строительство. В качестве документа на землю у застройщика могут быть:

• договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности,
• договор аренды земли под многоэтажную застройку.

Изучая документы, проверьте, каково целевое назначение и вид разрешенного использования участка, для постройки какого объекта он предоставлен. Возведение 10-этажного дома на участках «для КФХ», «Для ИЖС», «для малоэтажного строительства» незаконно, а значит, дом, скорее всего, придется сносить.

Кроме указанных документов, у застройщика должна быть проектная декларация, одобренная государственной строительной экспертизой.

Если вы выбрали ЖСК, внимательно прочитайте устав кооператива. В нем не должно быть права на получение с членов кооператива дополнительных взносов: только паевые и вступительные взносы. Дополнительные взносы дают основание «вытягивать» деньги с членов кооператива, сверх заявленной цены квартиры.