Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Одним из самых выгодных способов приобрести квартиру является покупка жилплощади в строящемся доме. Однако, осуществляя эту без сомнения выгодную сделку, стоит понимать, что именно вы приобретаете и чем рискуете.

Что Вы покупаете, платя деньги за квартиру в строящемся доме?

Дело в том, что по российскому законодательству купить жилье (то есть, приобрести за деньги право собственности на жилье) на стадии строительства невозможно. Квартира становится объектом недвижимости, с которым можно совершать сделки, жильем, в котором можно регистрироваться по месту проживания, лишь после ввода здания в эксплуатацию.

Что же получает гражданин, который думает, что купил квартиру на стадии строительства, за свои деньги? Он получает некие права по отношению к застройщику: право требовать передачи квартиры в достроенном доме, право требовать оплаты неустойки, если застройщик задержал ввод в эксплуатацию и т.п. Права эти разнятся в зависимости от вида договора с застройщиком.

Поэтому общий для всех сделок со строящимися квартирами риск для покупателя: не получить жилое помещение в случае каких-либо проблем у застройщика, его мошеннических действий (Подробнее см. Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?). Ведь лицо, заплатившее за квартиру на стадии строительства, не является ее собственником.

Покупка квартиры в строящемся доме: способы

Законодательство разрешает продавать жилье в строящихся домах гражданам в следующих формах:

• договор долевого участия,
• жилищно-строительный кооператив,
• жилищный сертификат.

Однако на практике существуют и другие способы, которыми застройщики пользуются, когда разрешенные законом варианты им почему-то недоступны. Например, реализация жилья по договору долевого участия в строительстве требует наличия прав на земельный участок и разрешения на строительства жилого здания. Если разрешения на строительство нет, а начинать продажи пора, застройщик может использовать так называемые «серые схемы»:

• предварительный договор,
• вексельную схему,
• договор соинвестирования.

«Серые схемы» наиболее рискованны для покупателя жилья. Смысл их применения в том, чтобы, пользуясь пробелами в законодательстве, создать ситуацию, когда заплативший деньги за квартиру гражданин не сможет реализовать права требования к застройщику.

Договор долевого участия

Этот способ покупки строящегося жилья известен как наиболее безопасный для граждан. По данному договору покупатель, именуемый на практике «дольщиком», обязуется оплатить цену договора, а застройщик обязуется построить, ввести в эксплуатацию дом и передать определенную квартиру «дольщику».

Знаменитый ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит следующие гарантии прав покупателей:

• обязательное указание в ДДУ срока окончания строительства или ввода в эксплуатацию;
• государственную регистрацию ДДУ, которая призвана защитить от двойных продаж (когда одна жилплощадь реализуется нескольким лицам);
• неустойку, которую закон обязывает оплатить застройщика, нарушившего срок окончания строительства (применяется даже тогда, когда не указана в договоре, а размер ее выше, чем неустойка за пользование чужими деньгами по общему правилу Гражданского кодекса);
• точное указание, какую именно квартиру застройщик обязан передать дольщику.

Кроме того, судебная практика придерживается той позиции, что ДДУ – потребительский договор. А значит, дольщик вправе воспользоваться инструментами Закона «О защите прав потребителей»: например, возмещением морального ущерба, причиненного потребителю.

Необходимо понимать, что сам факт работы инвестора по ФЗ-214 не означает, что ваша сделка полностью безопасна и лишена риска. Например, некоторые особо хитрые застройщики-мошенники успевают продавать квартиру по договору ДДУ нескольким лицам: пока одни покупатели заплатили, но еще не успели сдать договор на регистрацию, заключается сделка с другими покупателями на ту же квартиру.

ЖСК

Эта неплохая форма приобретения жилья. Покупатель, являющийся членом жилищно-строительного кооператива, постепенно, в ходе строительства, вносит стоимость своего пая, равную стоимости квартиры и соответствующей доли общего имущества в многоквартирном доме. ЖСК организует строительство и выдает пайщику документы, подтверждающие выплату пая и ввод дома в эксплуатацию.

На рынке недвижимости ЖСК приобрели плохую репутацию, которая объясняется тем, что законодательство о потребительских кооперативах недостаточно подробно регулирует многие важные вопросы: например, порядок уплаты и виды взносов. Создание детальных правил о деятельности ЖСК отдали на откуп самим ЖСК: такие правила содержатся в Уставе.

Поэтому, столкнувшись с предложением о покупке жилой недвижимости через ЖСК, стоит внимательно ознакомиться с Уставом и выяснить, какие взносы необходимо оплачивать, как назначается орган управления кооперативом (председатель или правление), в каком порядке вносятся изменения в Устав, зафиксированы ли кооперативом конечные сроки строительства.

Насторожить покупателя квартиры должно наличие в ЖСК дополнительных взносов, кроме паевых и вступительных.

Основной риск членов ЖСК в том, что по закону они являются не покупателями квартиры, а участниками организации, которая строит дом. Удорожание строительства, повышение цены аренды за участок – все это ляжет на плечи членов кооператива, все оплачивается за счет их взносов. Затянувший срок строительства кооператив не несет никакой ответственности перед своими членами.

Договор соинвестирования

Особенность данного договора в том, что его заключают исключительно с предпринимательскими целями. Покупая квартиру по договору соинвестирования, гражданин становится партнером застройщика и несет все предпринимательские риски, которые могут возникнуть в ходе проекта.

Реализовывать по таким договорам жилье гражданам-потребителям с 2004 г. запрещено. Соответственно, на отношения соинвестирования не распространяется закон «О защите прав потребителей», с его защитными механизмами (законной неустойкой, возмещением морального ущерба).

Обычным гражданам, не занимающимся перепродажей недвижимости, мы бы не советовали заключать подобный договор.

Предварительный договор

Предварительный договор – реально работающий и вполне законный механизм, но не тогда, когда дело идет о покупке жилья «от застройщика».

Настоящий предварительный договор представляет собою соглашение о том, что стороны в будущем, по достижении определенного момента или наступлении каких-то обстоятельств, заключат между собою основной договор на условиях, которые определены предварительным договором. То есть, предварительный договор обязывает стороны совершить лишь одно действие: заключение основного договора.Никаких оплат или передачи квартир по предварительному договору произвести невозможно.

То, что выдают застройщики за предварительный договор купли-продажи, представляет собою странную конструкцию. Согласно такому якобы «предварительному» договору, застройщик обязуется заключить основной договор на передачу квартиры, когда она будет готова (здесь все правильно), а вот покупатель (внимание!) обязуется оплатить квартиру сразу, еще до заключения основного договора.

Хорошо, что судебная практика считает предварительные договоры купли-продажи, по которым производилась оплата, основными договорами, влекущими обязанность застройщика передать покупателю квартиру. Кроме того, данные договоры могут подпадать под действие Закона о защите прав потребителей.

Вексельная схема

Но есть и еще более хитрые застройщики – они усовершенствовали предварительный договор так называемой «вексельной схемой». Смысл ее в том, чтобы скрыть оплату за квартиру от всех, кроме участников сделки. Причиной применения может быть желание сэкономить на налогах и избежать уплаты неустойки покупателю в случае задержки строительства.

Оформляется данная схема следующим образом.

Заключается предварительный договор. Оплата за квартиру не перечисляется застройщику – она переводится доверенному лицу (лучше находящемуся в оффшорной зоне) взамен на его вексель.
Эта схема опасна для потребителя. Затянувший сроки строительства застройщик не будет платить покупателю неустойку: ведь официально ни договора купли-продажи, ни оплаты по нему не было. А на долг по векселю проценты, пени или неустойка не начисляются – таковы международные правила о векселе. Доказать в суде связь векселя с покупкой квартиры невозможно: сам по себе он является ничем не обусловленным обязательством, никак не связанным с другими договорами.

Разумеется, вексельная схема – самая рискованная для покупателя. Более того, сам выбор такого способа продажи застройщиком, говорит о нем не лучшим образом. Фактически покупателю пытаются «продать воздух» за приличные деньги.