Выдел доли из общедолевой собственности в натуре, преимущественное право покупки

Владею 1/4 частью общедолевой собственности. Частный дом в подмосковном городе. Комната 15 м. и терасса 15 м. Отдельный вход. На втором этаже сосед. Общедолелевая жилая площадь 60 м2. Сосед, ссылаясь на то,что я не поддерживаю должным образом свою часть общедолевой собственности, угрожает ст. 252 ГК РФ. На деле, хочет выкупить у меня за копейки мою часть. Какие у него права?

Ответ юриста:

Здравствуйте, не очень понятно в чем выражаются угрозы соседа, дело в том, что положения ст. 252 ГК РФ позволяют участникам долевой собственности договорится о выделе доли в натуре, либо, если договориться не удается, добиться выдела доли в натуре в судебном порядке. То, что вы по мнению соседа не поддерживаете свою часть дома должным образом, никак не взаимосвязано с правами сособственников в соответствии со ст. 252 ГК РФ. У вас общедолевая собственность, вы являетесь полноценным собственником, имеете право пользоваться, распоряжаться имуществом так, как посчитаете нужным, единственное ограничение - необходимость соблюдения преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Т.е., если вы хотите свою долю продать, вы можете сделать это на любых условиях, установив совершенно любую стоимость за долю, но предварительно вы обязаны предложить приобрести указанную долю другим сособственникам. И, если кто-либо из них выразит согласие на покупку, осуществить сделку, если откажутся или проигнорируют требования в течении 30 дней с даты получения уведомления, вы можете продать долю на тех же условиях, что и в письменном предложении для сособственников, третьему лицу. Каждый раз, меняя условия продажи доли дома, вам потребуется вновь направлять предложения о покупки другим сособственникам. Направление осуществляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо передается лично в двух экземплярах, один остается вам с отметкой о получении, датой, подписью или направляется через нотариуса. То же самое право преимущественной покупки действует и в обратном направлении, т.е. сосед, с которым у вас спор, или иные сособственники при решении о продаже своих долей дома должны предлагать их другим сособственникам, в том числе и вам. По поводу возможности выдела доли на основании ст. 252 ГК РФ, в этом ничего страшного нет, вы и другие собственники можете договорится о таком выделе мирно, заключить соглашение, разграничить помещения, составить технический план каждый на свою долю, поставить вновь образованные объекты на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности в Росреестре. Если один из сособственников, к примеру, ваш сосед намерен выделить свою долю в натуре, вы же не хотите, ему придется обращаться в суд. Как минимум, ему за свой счет потребуется сделать заключение о возможности такого выдела, т.е. его помещение должно иметь индивидуальные системы отопления, газоснабжения, водоотведения, отдельный вход, должны быть исследованы конструкции, несущие стены его помещения на возможность выдела, кроме того, в суде учитывается уже сложившейся порядок пользования помещениями в доме, есть ли спор между сособственниками, на основании этих обстоятельств судом принимается решение о возможности выдела доли в натуре или отказе в удовлетворении требований. Если его требования будут удовлетворены, то он станет собственником изолированного жилого помещения, по сути, по документам отдельной квартиры, вы же останетесь собственником доли в доме, но уже 1/3, как и другие два собственника. Также вами может быть подан встречный иск о выдели вашей доли в натуре, в результате, если все сособственики выделят свои доли из общедолевой собственности, она прекратит свое существование и у каждого будет свой объект недвижимости, подлежащей постановке на кадастровый учет. Положительны моментом является то, что не нужно будет при продаже доли, соблюдать преимущественное право покупки, так как вы уже не будете собственником доли недвижимости, а будете собственником отдельного объекта недвижимости. Всего доброго.