На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки

Для юридических лиц в форме ОАО или ООО законодательно предусмотрен особый порядок сделок с ценным имуществом. Сделки, которые связаны с отчуждением такого имущества, называются крупными. 

Для того чтобы сделка была признана крупной, стоимость продаваемого имущества должна составлять не менее 25% от балансовой стоимости активов организации.

Кроме этого, уставом общества может быть предусмотрено отнесение к такой категории сделок договоров по продаже недвижимого имущества.

Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор общества должен «согласовать» ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров.

Зачем необходимо такое согласие? Все очень просто: генеральный директор является единоличным «исполнителем» всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины всех активов общества. И для того, чтобы не стать банкротом, введен «сдерживающий» механизм для руководителя организации в виде разрешения на совершение крупной сделки.

А если такую сделку совершить без согласия? Тогда она может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласитесь: приятного в возникшей ситуации будет мало.

Осторожно, мошенники!

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для «подтверждения» согласия на совершение сделки могут являться:

• выписка из протокола собрания;
• протокол собрания;
• письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать абсолютно легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы – новой квартирой, продавец – полученными деньгами…Проходит определенное количество времени, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Все же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И, действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира было продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Что делать?

Как говорил знаменитый персонаж Карлсон, спокойствие, только спокойствие. Ни в коем случае не поддавайтесь панике, чтобы не совершить еще более глупых ошибок.

Чтобы предотвратить данную ситуацию, можно поступить следующим образом:

Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.

Во-вторых, по возможности, нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).

В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.

Далее попросите выписку из ЕГРП на предмет наличия на квартире ареста, залога и т.д. Если вы обнаруживаете, что квартира «участвовала» в судебном разбирательстве, вспомните гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам – 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.

Для успокоения запросите еще одну справку – выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке – требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.

Подводим итоги: коротко о главном…

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает тогда, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему «уступлена». Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом «переуступают» их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на «первоначальный» договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если все в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Но даже если неприятная ситуация все же произошла, и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому даже если сделку признают недействительной, денежные средства вернутся на ваш счет.