Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры?

Аренда с последующим выкупом квартиры – прекрасный вариант для тех, кого интересует приобретение жилья в одновременным проживанием в нем. Такой способ очень удобен, но встречается достаточно редко.

Для тех, кто озабочен проблемой покупки жилья, очень важно наличие нескольких путей ее решения. Покупка квартиры за наличный расчет – идеальный вариант для обоих сторон, так как продавец сразу же получает интересующую сумму, а покупатель освобождается от перспективы долгосрочных ежемесячных выплат и больших переплат. На деле же все получается не так радужно, большую сумму денег скопить трудно. Тогда купить жилье можно при помощи ипотеки. Тут есть свои подводные камни: это и огромные переплаты, и множество скрытых процентов, а главное – отсутствие возможности жить в квартире пока не будет накоплен необходимых порог.

Гражданское право знает еще один вид сделки, направленной на приобретение жилья. Такой вид предполагает проживание в квартире до момента ее покупки. Аренда для многих является единственной возможностью иметь жилье, хотя и не в собственности. Но при этом в месяц расходуются достаточно большие суммы денег, но квартира никогда в собственности не окажется. Грубо говоря, эти деньги уходят впустую.

Аренда жилья с правом последующего выкупа – не новый и нераспространенный вид сделок. На практике такие соглашения заключаются редко, а все потому, что хозяева квартир рассматривают недвижимость как актив, который приносит регулярный доход, и продать квартиру – значит лишиться этого ежемесячного дохода. А спрос на съем есть всегда.

Аренда жилья с последующим выкупом – иной взгляд на покупку жилья

Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.

Гораздо чаще на практике применяется покупка квартиры в рассрочку. При такой сделке покупатели также сразу заселяются в квартиру. Срок рассрочки не превышает 3 лет, так как ежемесячный платеж существенно выше, чем платеж за аренду. Для продавца такой вариант наиболее удобен во-первых, из-за его быстроты, во-вторых, из-за отсутствия серьезных рисков, которые существуют в вышеизложенном варианте. По своей же сути такие правоотношения хоть и похожи, но регулируются различными правовыми нормами. В любом случае, принятие решения о том или ином виде сделки должно осуществляться двумя сторонами. Покупатель и продавец выбирают такую сделку, которая будет удобна именно им.

Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?

Аренда с последующим выкупом квартиры предполагает составление особого вида договора. Особенности его в том, что он в себе заключает основные условия не только договора аренды, но и договора купли-продажи. Бесспорно, для сторон безопаснее если такой договор будет составлен опытным юристом, так как только грамотно прописанные взаимные права и обязанности сторон позволят обезопасить и продавца, и покупателя.

Для понимания картины будущих правоотношений, стоит посмотреть положения Гражданского Кодекса Российской Федерации. В частности, необходимо посмотреть те статьи, которые касаются купли-продажи недвижимости, например, ст. 554-555 ГК РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа. Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает. Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.

Проблемы с оценкой стоимости квартиры

Нередки такие ситуации, при которых в процессе выплаты арендных платежей стоимость недвижимости изменяется. Возможность таких изменений обязательно должна быть отражена в условиях договора. Но как именно это сделать? Во-первых, такое условие может быть включено только по желанию сторон. Но стороны могут и договориться о том, что рыночное изменение стоимости квартиры не влияет на их сделку. В таком случае никаких пересчетов суммы в будущем не будет. Во-вторых, можно включить в договор соглашение о ежемесячном пересчете платежей в соответствии с естественной инфляцией. В-третьих, можно договориться о выплате ежемесячной выкупной цены в долларах или евро. Во избежание споров и недопонимания между сторонами, лучше всего закрепить в договоре если не твердую сумму конечной цены недвижимости, то хотя бы формулу ее изменения и исчисления. Для уточнения некоторых спорных вопросов можно обратиться к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Можно включить в договор условия об изменении условий договора в отношении стоимости. Тогда продавец, скорее всего, не будет сожалеть о том, что продал свою недвижимость за «бесценок». Но вопрос в другом – согласится ли покупатель платить сумму большую, чем та, на которую он соглашался? Конечно, вероятная и обратная ситуация, когда жилье дешевеет.
Конечно, стороны могут обратиться в суд за изменением условий договора в случае существенного изменения стоимости недвижимости. Но судебная практика упорно говорит о том, что такие изменения без включения такого условия в соглашение невозможны.

Можно попытаться заключить дополнительное соглашение об изменении суммы ежемесячных выкупных платежей за недвижимость, что закреплено в ст.614 Гражданского Кодекса. Однако сложно представить, что обе стороны с радостью согласятся на такие условия.

Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.

Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.

В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.

Как правило, для продавца аренда с последующим выкупом квартиры может быть удобна только тогда, когда реальный доход от сделки превышает все иные возможности получения дохода от этого имущества. Собственно, в таком случае в итоговую стоимость недвижимости должна быть включена стоимость квартиры на рынке на текущий момент плюс доход с аренды квартиры за период уплаты платежей. Конечно, вся эта сумма делится на равные доли, которые выплачиваются в определенные временные промежутки. В конечном счете, стоимость такой квартиры практически равна сумме, которую покупателю пришлось бы отдать, покупая такую квартиру в ипотеку. Единственное отличие – отсутствие третьего лица в лице банка.

Конечно, покупатель при такой сделке находится в крайне шатком положении, ведь в том случае, если он не сможет внести очередной платеж, собственник квартиры может его выселить без уведомлений и предварительных разбирательств, при этом не возвращая деньги, которые были ранее уплачены, ведь эти деньги вносились за аренду. Как видно, для покупателя фактически нет никакой выгоды, хотя перед тем, как проанализировать всю сделку, она казалась весьма заманчивой. Преимущество покупателя лишь в том, что он может сразу же проживать в этой квартире. Но аналогичным образом можно покупать в ипотеку вторичное жилье.

Заключительные советы

Обращение к юристу перед заключением сделки аренды квартиры с правом последующего выкупа обязательно, если покупатель и продавец хотят себя обезопасить. Только специалист сможет правильно и грамотно составить соглашение, в соответствии с которым сделка будет признана законной. Все условия договора нужно продумать заранее, особенно стоит задуматься об условиях ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Лучше всего поговорить с теми, кто уже заключал подобные сделки, чтобы расспросить обо всех подводных камнях. Следует оценить свою реальную выгоду от именно такого вида сделки, не найдется ли более выгодных предложений. Стоит обратить внимание, что договор не подлежит регистрации в уполномоченных органах.

Наиболее важно стоит отнестись к положениям о возможном изменении стоимости квартиры. Квартира может подешеветь или подорожать на рынке, тогда одна из сторон останется в проигрыше. Судебные споры по таким вопросам без наличия отдельного соглашения об изменении и пересчете стоимости, либо без включения его в договор, удовлетворены не будут.