Каков порядок регистрации сделок с недвижимостью?

Регистрация сделок с недвижимостью — довольно востребованное мероприятие среди участников различных правовых отношений. Подробнее о регистрации сделок с недвижимостью — порядке действий, требуемых документах, нормативной базе — расскажем в этом обзоре.

Что такое государственная регистрация сделок с недвижимостью?

Государственная регистрация сделок с недвижимостью — это осуществляемый специальным госорганом комплекс мероприятий, заключающийся в фиксации перевода права собственности между сторонами сделки или в закреплении права за определенным лицом.

Схема регистрации сделок с недвижимостью выглядит как последовательность следующих действий:

1. Стороны сделки оформляют и заключают договор.
2. Стороны или уполномоченные ими лица формируют необходимый для регистрации пакет документов.
3. Оплачивается госпошлина за услуги по госрегистрации.
4. Заявители обращаются удобным для них способом в регистрирующий орган.
5. Специалисты Росреестра принимают и проверяют документы.

В случае соответствия пакета документов законодательным требованиям сотрудники регистрирующего органа проставляют отметку в госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактически эти манипуляции и являются регистрацией сделки с недвижимостью. Если же предъявленные документы не отвечают существующим требованиям, то в регистрации конкретной сделки с объектом недвижимости будет отказано.

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляет Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, принятое сокращение — Росреестр.

Законодательство о госрегистрации сделок с объектами недвижимости

Законодательные акты, относящиеся к регистрации сделок с недвижимостью, можно условно разбить на 2 группы:

• 1-я группа, касающаяся формы совершаемой сделки и, соответственно, обязанности провести госрегистрацию;
• 2-я группа, разъясняющая последовательность мероприятий при регистрации как для потребителей услуги, так и для специалистов Росреестра.

Соответственно, к 1-й группе нормативных документов относятся:

• Гражданский и Лесной кодексы;
• закон «Об искусственных земельных участках…» от 19.07.2011 № 246-ФЗ;
• федеральное законодательство о долевом строительстве;
• иные законодательные акты, обязывающие оформлять договорные операции с объектами недвижимости.

2-я группа представлена следующим списком:

• федеральный закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ;
• методические рекомендации по порядку проведения госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184);
• административный регламент Росреестра (утв. приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789);
• правила ведения единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.213 № 765);
• прочие подзаконные акты, разъясняющие нюансы госрегистрации.

Какие операции с недвижимостью подлежат госрегистрации?

ГК РФ в ст. 131 устанавливает, что регистрировать следует собственность и остальные правомочия на недвижимые объекты, ограничение прав, образование, перевод и завершение правомочий. Кроме того, госрегистрации подвергаются правомочия:

• собственности;
• хозведения;
• оперативного управления;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного использования;
• ипотечное право;
• ограниченное правомочие пользования чужой вещью.

Условно все отношения по обороту недвижимого имущества, требующие госрегистрации, можно разделить на 4 блока.

1.Сделки по предоставлению прав собственности на недвижимость. Это покупка, продажа, мена, подарок, рента, аренда с правом выкупа. При совершении подобной сделки нужно знать один нюанс. Раньше регистрация всех подобных сделок заключалась в регистрации непосредственно договора, то есть в проставлении отметки на нём. В настоящее время большинство сделок регистрируется через регистрацию перехода правомочий на недвижимую вещь, то есть сведения заносятся в госреестр, но никаких отметок на договоре не остается.
2.Сделки, связанные с ограничением прав, то есть такие договоры, которые не влекут передачу имущества насовсем, а разрешают пользование ей на определенных условиях. Это некоторые арендные соглашения (например, субаренда, аренда предприятий как имущественных комплексов), залоговые соглашения (ипотека), концессия наделов лесного фонда.
3.Различные изменяющие и дополняющие соглашения в отношении ранее уже зарегистрированных сделок, а также дополнительные сделки по прошедшим госрегистрацию соглашениям, такие как:

• уступка прав требования;
• перевод долга;
• отказ принять подарок.

4.Гибридные договоры, включающие элементы сделок, требующих госрегистрации.

Документы, необходимые для прохождения процедуры регистрации

Любой вариант регистрации сделок с недвижимостью начинается со сбора документов, которые нужно предоставить в регистрирующий орган и без которых невозможно осуществить регистрацию сделки с недвижимостью.

Итак, для прохождения процедуры регистрации сделки с недвижимостью потребуются:

1. Документ, персонализирующий заявителя. Для гражданина это паспорт, для организации — регистрационные и учредительные документы, включая документы о полномочиях директора как заявителя, действующего без доверенности.
2. Нотариально оформленная доверенность на представителя, если в процедуре вместо стороны договора участвует другое лицо.
3. Договор в 2 экземплярах.
4. Все правоустанавливающие документы в отношении предмета сделки. То есть потребуется предоставить свидетельства, акты, разрешения, которые подтверждают полномочия стороны сделки на недвижимость, составляющую предмет соглашения. Кроме того, необходимо включить в комплект для регистрации индивидуализирующие имущество документы (например, кадастровый паспорт в отношении земельного объекта).
5. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию.
6. Заявление о проведении госрегистрации. Если документы подаются очно специалисту регистрирующего органа, то заявление будет сформировано на месте.

В связи с многообразием сделок с объектами недвижимости комплект документов для регистрации должен формироваться индивидуально, поэтому для получения конкретного списка документов необходимо обратиться к сотрудникам регистрирующего органа.

Как провести госрегистрацию сделки с недвижимым имуществом?

После проведения сделки с недвижимостью государственная регистрация потребует обращения в регистрирующий орган, а значит, возможно, придется постоять в очередях и потерять немало времени. Чтобы этого избежать, к госрегистрации сделки нужно подготовиться.

Обратиться в Росреестр можно следующими способами.

1. Придя в отделение организации по месту нахождения имущества — предмета сделки. Через сайт организации rosreestr.ru разрешается предварительно записаться на прием.
2. Подав документы в один из многофункциональных центров, адреса которых также есть на сайте Росреестра.
3. Заказав выездное обслуживание специалистов, оставив заявку по телефону, почте, электронной почте, в отделении Росреестра.
4. Отправив пакет документов для прохождения госрегистрации сделки Почтой России.

Необходимо помнить, что стороны сделки могут обращаться за регистрацией как лично, так и через доверенное лицо.

Важно перед подачей документов не забыть оплатить госпошлину за регистрационные действия и приложить квитанцию к комплекту документов. Размер госпошлины установлен Налоговым кодексом (ст. 333.33 пп. 21–33) и варьируется в зависимости от вида регистрируемой сделки.