Как правильно оформить покупку квартиры?

Выбор квартиры – сложное дело, но вопрос как правильно оформить покупку квартиры и не допустить лазеек для мошенников беспокоит потенциальных приобретателей куда больше. Знание порядка составления документов и государственной регистрации прав помогут в полной мере ответить на вопрос как правильно оформить покупку квартиры.

Что проверить перед покупкой квартиры

Когда кажущийся бесконечным просмотр вариантов закончен, и выбор в пользу одной из квартир уже сделан, отчетливо встает вопрос о том, чему следует уделить внимание перед началом оформления сделки.

1. Удостовериться, что жилое помещение принадлежит лицу, выступающему в качестве продавца. Обязательно следует ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности на квартиру. Таким документом является свидетельство о праве собственности выданное территориальным управлением Росреестра. Но оно не может дать 100% гарантии, поэтому наиболее надежным документом будет являться выписка из Единого реестра государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) выданная не позднее, чем за неделю до ознакомления с ней покупателя. Чем ближе будет число к дате просмотра, тем меньше вероятности столкнуться с недобросовестным продавцом. А лучше всего запросить сведения о зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости в Росреестре самостоятельно. Так можно не только убедиться, что жилье приобретается у надлежащего лица, но и узнать о наличии наложенных обременений на квартиру и правах на нее третьих лиц.
2. Удостовериться, что в квартире отсутствуют пользователи, выселение которых будет невозможно или затруднительно. К данной категории можно отнести несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей. Для выселения потребуется подтвердить факт обеспечения их жильем. Также невозможно будет выселить и лиц добровольно отказавшихся от приватизации приобретаемой квартиры. Один из доступных вариантов это просьба к продавцу о предоставлении расширенной выписки из домовой книги (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?). Такой запрос делается в управляющую компанию, где имеются сведения о тех, кто имеет право проживать в квартире.
3. Проверить продавца и лицо, действующее от его имени. Первым делом можно проверить паспорт. Выписав паспортные данные можно проверить, выдавался ли такой документ и кому с помощью он-лайн сервиса официального сайта Федеральной Миграционной службы. Сейчас все чаще можно не встретиться непосредственно с продавцом вовсе, так как все действия от его имени совершает представитель. Одним из основных этапов знакомства с представителем должно стать ознакомление с доверенностью. Проверить ее подлинность можно попробовать, обратившись в нотариальную контору, удостоверившую данный документ. Существование конторы и наличие в ней нотариуса, подписавшего доверенность, уже будет являться хорошим знаком, так как получить сведения из нотариальной книги вряд ли получится.

Как оформить покупку квартиры

Результаты проведенной проверки удовлетворили полностью, значит можно приступать к вопросу оформления покупки квартиры. Первоначально следует отметить, что квартира является недвижимым имуществом и на нее распространяются требования закона к оформлению сделок с недвижимостью. Перед заключением основного договора допускается возможность заключения предварительного (Подробнее см. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?).

Передача прав собственности осуществляется на основе соответствующего договора купли-продажи. Статья 550 ч. 2 Гражданского кодекса РФ закрепляет требования о заключении такого договора в простой письменной форме под страхом его недействительности. Нотариальное оформление не требуется, но удостоверение договора нотариусом не будет противоречить закону и не повлечет его недействительности, напротив, сможет упростить процедуру регистрации перехода прав. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно или они могут обратиться за помощью к специалистам. Но в любом случае он должен в полной мере соответствовать закону.

Переход прав на квартиру подлежит регистрации государством в установленном законом порядке. Регистрация осуществляется уполномоченным на то органом – Росреестром. О правах на квартиру вносятся сведения в ЕГРП. После регистрации выдается документ подтверждающий наличие прав – свидетельство.

В каждом из перечисленных этапов заключения сделки следует разобраться отдельно.

Требования к содержанию договора купли-продажи

Перед подписанием договор обязательно следует прочитать и дать оценку наличия в нем обязательных с точки зрения закона пунктов.

1. Сведения о предмете. Согласно требованиям статьи 554 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предмет договора должен быть описан таким образом, чтобы можно было его индивидуализировать и четко выделить среди других аналогичных. При подписании договора следует обращать внимание на указание адреса местонахождения квартиры, он должен быть полным. Также обязательно указание других индивидуализирующих признаков квартиры, таких как кадастровый номер, присвоенный БТИ. Дополнительно обратить внимание на характеристики квартиры.
2. Сведения о цене. Статья 555 ч. 2 Гражданского кодекса РФ предусматривает в качестве обязательного условия договора сведения о цене недвижимого имущества. Цена определяется соглашением сторон – продавца и покупателя и может быть любой. Часто продавец предлагает снизить цену, указанную в договоре для уменьшения налогов, но покупателю это не выгодно. Об этом следует помнить, так как от цены указанной в договоре будет зависеть и сумма возврата налога для покупателя.
3. Сведения обо всех лицах, которые сохранят свои права на пользование жилым помещением в случае его продажи. Перечень этих лиц, а также указание на то какие именно права сохраняться, должны содержаться в договоре.

Именно перечисленные условия являются обязательными и, прежде всего на них, следует обратить внимание при подписании, но это не значит, что другие положения договора следует оставить без внимания. Договор подлежит прочтению полностью. Должны быть подвергнуты проверке на соответствие действительности данные сторон договора, порядок и способ передачи недвижимости. Покупатель имеет право участвовать в составлении договора и просить исключить пункты, которые его не устраивают или заменить их (Подробнее см. Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?).

Передача квартиры

Гражданский кодекс РФ определяет специальные условия передачи квартиры, согласно которым должен быть составлен документ подтверждающий передачу недвижимого имущества. Чаще всего продавец и покупатель составляют акт приема-передачи и обоюдно подписывают его. Подписание акта играет важную роль и подтверждает согласие покупателя с тем, что приобретаемая квартира соответствует требованиям о качестве жилого помещения.

Такой документ может быть заменен иным аналогичным, который будет подтверждать приемку квартиры покупателем и передачу ее продавцом. То какой именно это будет документ, может быть предусмотрено договором.

В последнее время все чаще используется оговорка в договоре о принятии квартиры и согласии с этим обеих сторон. Таким образом, на руках у сторон оказывается один документ вместо двух полностью удовлетворяющий требованиям кодекса.

Вместе с тем важным моментом для покупателя является то, что подписание документа о приемке квартиры ненадлежащего качества не будет освобождать продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Передача денег

После подписания договора еще одним важным моментом будет являться передача денежных средств. В настоящее оплата суммы может производиться за наличный или безналичный расчет. Тот и другой порядок таит массу нюансов.

Если выбран вариант с передачей наличных денег, то обязательно нужно соблюдать требования безопасности, чтобы обезопасить себя от возникновения непредвиденных криминальных ситуаций. Момент передачи денег должен быть оговорен партнерами по заключению сделки. После передачи денег лучше всего получить от продавца документ, который будет это подтверждать документально - расписку. В этом документе должно быть отражены данные лиц, передавших и получивших деньги, а также сумма и за что и когда они были переданы. Место для передачи денег нужно выбрать, позаботившись о безопасности, желательно также пригласить свидетелей, которые смогут в случае необходимости подтвердить совершение сделки и передачу денежных средств в суде.

Другим способом является передача денег через банковскую ячейку. Недостатком данного способа оплаты являются дополнительные расходы на оплату банковской ячейки. А несомненным плюсом является безопасность. В договоре с банком могут быть предусмотрены условия, при которых продавец получит доступ к получению денежных средств (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Возможно также применение безналичных расчетов с помощью перевода или аккредитивов. Но все расчеты, произведенные с помощью банков, в отношениях физических лиц применяются достаточно редко, так как многие не желают нести дополнительные расходы, связанные с обслуживанием банка.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

В настоящее время регистрация самого договора купли-продажи жилого помещения уже не является необходимым действием. Регистрации подлежит только переход прав, основанием для которого является договор. Данное правило введено Федеральным законом № 302-ФЗ от 30.12.2012 «О внесении изменений и дополнений в главы 1, 2, 3, 4 части 1 Гражданского кодекса РФ» и распространяется на все сделки заключенные после 01.03.2013.

Переход прав регистрируется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Действия уполномоченного органа по регистрации, по сути, являются актом признания государством прав граждан на объекты недвижимости.

Регистрация представляет собой внесение записи в ЕГРП, после завершения процедуры заинтересованное лицо получает документ, свидетельствующий о наличии у него зарегистрированных прав на конкретный объект недвижимости. Для совершения данного действия заинтересованному лицу следует обратиться в уполномоченный на регистрацию орган, на территории России это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестр и его территориальные органы. Кроме данного органа документы могут быть поданы через многофункциональные центры или по почте.

Период в течение, которого осуществляется регистрация, установлен законом и составляет 18 дней со дня, когда было принято заявление. А если документы, на основании которых осуществляется переход права удостоверены нотариально, такой срок составит всего 5 дней.

Какие документы потребуются для государственной регистрации права

Процедура государственной регистрации прав, в том числе и перехода прав, инициируется на основании заявления. К заявлению в обязательном порядке прикладываются документы подтверждающие факт перехода прав на конкретный объект недвижимого имущества. В данном документе должна содержаться просьба о регистрации. Список, а также форму заявления можно узнать в территориальном отделе Россреестра. Причем требовать иные документы, кроме установленных в законе, регистрирующий орган не вправе.

При личном обращении потребуется предъявить паспорт, в случае направления для совершения действий представителя необходимо снабдить его нотариально заверенной доверенностью, в которой будет содержаться перечень возможностей представителя.

К заявлению следует приложить документы:

1. Договор купли-продажи на основании, которого осуществляется переход прав.
2. Техпаспорт на квартиру. Данный документ покупатель может получить в БТИ и он будет именоваться кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества или его может передать продавец, оформивший его до совершения сделки.
3. Выписка из домовой книги. Документ содержит сведения о лицах, которые имеют право пользования помещением, а проще говоря, о тех, кто прописан в квартире. Получить такой документ можно обратившись в управляющую компанию.

Все документы представляются в 2 экземплярах, один экземпляр копия, другой оригинал. За оригинал беспокоиться не стоит, так как он будет возвращен по окончании регистрации права.

Процедура регистрации является платной, ее стоимость для физического лица составит 1000 рублей. Квитанция об оплате государственной пошлины не входит в обязательный перечень документов прилагаемых к заявлению.

В каких случаях может быть отказано в государственной регистрации

Возможны также случаи, когда покупатель может получить отказ в государственной регистрации права. Такие случаи установлены законодательно и основываются чаще всего на ошибках, допущенных при приобретении квартиры или при обращении в Росреестр за регистрацией. Некоторые основания проще исключать при составлении документов служащих основой для перехода прав.

Если за регистрацией обращается ненадлежащее лицо, то в регистрации права должно быть отказано. Данное правило говорит о том, что в случае направления для регистрации права представителя следует более тщательно отнестись к составлению доверенности и ни в коем случае не забывать о ней.

Второе правило потребует большой внимательности на каждом из этапов оформления сделки, так как документы не соответствующие требованиям законодательства не принимаются. Что соответственно повлечет отказ в регистрации. Также отказ последует и в случае, если будет выяснено, что лицо, выступавшее в качестве продавца или его представителя, не имело прав на распоряжение данным объектом недвижимости.

Вместе с тем даже в случае получения отказа в регистрации права не стоит отчаиваться. Отказ можно оспорить в судебном порядке. И в этом случае потребуются и все составленные документы и свидетели передачи денег.