Какой правильный алгоритм покупки квартиры?
Большинство граждан не знают, какой правильный алгоритм покупки квартиры, и совершают серьезные ошибки. Чтобы не допустить проблем с оформлением жилой площади, необходимо определить специфику совершения подобных сделок и просчитать возможные риски, а также наметить алгоритм покупки квартиры.
Анализ спроса и предложения на рынке недвижимости
Приступая к переговорам, оплате и оформлению покупки жилья, рекомендуется проанализировать рынок недвижимости и ценовые предложения. Для этого поставьте себе четкую цель:
- какой район приоритетнее;
- на какую сумму рассчитываете;
- сколько комнат должно быть в квартире;
- вас интересует первичное или вторичное жилье;
- допустимы ли предложения от риэлторов и т.д.
Это позволит сузить круг предложений. Так будет гораздо легче подобрать тот вариант, который подходит именно вам.
Проведение деловых переговоров
Чтобы начать договариваться о цене помещения, вы должны его осмотреть и оценить все его достоинства и недостатки. Самостоятельно осуществить данный процесс мало кто способен, поэтому покупатели обращаются за помощью к опытным специалистам.
Грамотный риэлтор сможет визуально определить, проводилась ли перепланировка в квартире. Если она не узаконена в установленном порядке (изменения не внесены в технический паспорт, переустройство не согласовано с Бюро технической инвентаризации, заявитель получил отказ и т.д.), это влечет неприятные последствия для покупателя (статья 26-28 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ).
При осмотре квартиры следует обратить внимание на состояние придомовой территории:
- есть ли детская площадка во дворе;
- оборудован ли подъезд пандусом;
- исправно ли работает лифт;
- есть ли парковочное место;
- есть ли неподалеку магазин, аптека и иные объекты инфраструктуры.
Для семей с детьми определяющим фактором при выборе квартиры будет наличие детского сада, школы и других развивающих секций.
Наличие либо отсутствие конкретных благ, также как и недостатки в самом помещении, могут сказаться на окончательной цене.
На какие документы следует обратить внимание при покупке квартиры?
Проверке подлежат правоустанавивающие документы, в том числе:
- свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
- договор о приватизации квартиры;
- договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие вступление в наследство;
- решение суда, подтверждающее, что данный объект находится в собственности конкретного лица;
- соглашение об участии в инвестиционном проекте.
Эти документы свидетельствуют о возникновении права собственности у лица на жилое помещение.
Также рекомендуется в обязательном порядке получить согласие супруга продавца на продажу недвижимости и всех лиц, которые имеют право на данную собственность. В некоторых ситуациях придется получить согласие органа опеки и попечительства (это необходимо в случае, когда несовершеннолетний ребенок является полноправным собственником данной квартиры; если же он просто прописан в ней, то такое разрешение не требуется) (статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ).
Уточните в территориальном отделении Росреестра, исключена ли возможность нахождения квартиры в залоге, взята ли недвижимость в ипотеку либо наложен ли на нее запрет отчуждения. Проверьте, отсутствует ли задолженность по коммунальным платежам. В противном случае, все права, получаемые вместе с покупкой квартиры, одновременно повлекут и имеющиеся обязанности.
Выясните не находятся ли родственники продавца, имеющие право на проживание в квартире, в местах лишения свободы, в армии, в интернате или за границей. Это необходимо для того, чтобы обезопасить себя от возможного претендования на недвижимость (Подробнее см. Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?).
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
Итак, нюансы выяснены, а состояние квартиры удовлетворяет вашим требованиям. Это является началом оформления сделки купли-продажи.
Договор должен включать следующие положения (Подробнее см. Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?):
- адрес местонахождения квартиры;
- вид объекта недвижимости;
- общая площадь помещения;
- назначение;
- цена.
Данные сведения позволяют определить предмет договора (статья 554-555 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)).
При оформлении и совершении сделки присутствие нотариуса желательно для проверки корректности составленного договора, реквизитов сторон и соблюдением ими действующего законодательства (статья 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Это позволит обезопасить покупателя от негативных последствий, но повлечет дополнительные траты.
Оформив сделку, все документы передаются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, где покупатель забирает расписку. Она содержит перечень предоставленных документов и дату их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности.
Передача денежных средств
После того, как договор подписан, можно переходить к оплате покупаемого объекта. Передать деньги продавцу можно двумя способами:
- наличным;
- безналичным.
В первом случае продавец должен выдать покупателю на руки расписку о получении денег за конкретную сделку. Однако расчеты наличными средствами – не всегда удобный и не безопасный вариант.
Чаще встречаются ситуации, когда продавец и покупатель подписывают договор в банке и переводят средства с одного счета на другой.
Наиболее совершенным способом являются расчеты с помощью банковской ячейки (покупатель в оговоренный срок вносит денежные средства в ячейку, а продавец может вскрыть ее только после регистрации сделки). Если выбран такой способ оплаты недвижимости, то в договор купли-продажи вносится соответствующее положение (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
Итак, все процедуры успешно пройдены. Максимум через 30 дней вы станете счастливым обладателем объекта жилой недвижимости. Однако не забудьте в день, когда продавец выезжает из квартиры оформить акт передачи жилого помещения.